一、發(fā)行方式

增值稅制度下，一般納稅人在機(jī)構(gòu)所在地開具發(fā)票，小規(guī)模納稅人不能開具增值稅發(fā)票的，可以向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請。

二。發(fā)票類型

根據(jù)第三十六條附件一第五十三條的規(guī)定，個(gè)人銷售給房地產(chǎn)消費(fèi)者的，免征增值稅，適用房地產(chǎn)銷售，不得開具增值稅專用發(fā)票，除其他情形外，被許可人應(yīng)當(dāng)開具增值稅專用發(fā)票，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按照另一方的要求出具或調(diào)取發(fā)票，被許可人無需提供任何證明文件。

三、具體要求

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于稅收征管事項(xiàng)（國家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)公告，以下簡稱23號(hào)公告）規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅收變更繳納增值稅試點(diǎn)公告執(zhí)行，或者稅務(wù)機(jī)關(guān)自行開具增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票“貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，勞務(wù)名稱”欄填寫房地產(chǎn)名稱和房產(chǎn)證號(hào)無房產(chǎn)證號(hào)不填，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明房地產(chǎn)的詳細(xì)地址。

四、開票口徑

23日公告規(guī)定，根據(jù)稅收辦法的不同，適用于本政策繳納增值稅，不得全額開具增值稅發(fā)票（財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外），納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)自行開具增值稅發(fā)票，通過新增稅務(wù)系統(tǒng)結(jié)存功能，即開具發(fā)票、進(jìn)項(xiàng)稅額銷售（或納稅評估）和抵扣，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅金和稅額，備注欄自動(dòng)打印稅金“結(jié)存”，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混在一起。

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對上述規(guī)定有不同理解。由于納稅人轉(zhuǎn)讓非自購取得的不動(dòng)產(chǎn)，采用簡易計(jì)稅方法，按差額法申請征稅繳納增值稅，部分省市國家稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此引用23條公告，認(rèn)為納稅人上述業(yè)務(wù)申請開具發(fā)票的依據(jù)不同。

筆者認(rèn)為，23日公布的關(guān)于運(yùn)用結(jié)余功能開具發(fā)票有明確約束條件的，現(xiàn)行政策規(guī)定不得全額開具增值稅專用發(fā)票，對納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的，經(jīng)營政策沒有規(guī)定的，不得全額開具發(fā)票，因此應(yīng)開具發(fā)票全數(shù)時(shí)，進(jìn)項(xiàng)稅票數(shù)可由專人記入全數(shù)扣除。